文章来源：企鹅号《四海为家》 最近，南京楼市又火了。之前是新房涨价，这次是入住小区业主驱赶物业。 简单回顾一下：11月5日，南京江宁区的托乐嘉小区，在预定进行新老物业交接的日子，由于老物业不愿撤出，部分业主自购盾牌头盔防刺手套，组成业主护卫队与老物业对峙。这个小区是江宁最大规模的小区，一场业主维权的举动，因为形式太过出乎意料，瞬间成为全国业主和物业关系的“教材”。
南京小区发生的事情，我们实在无法把事非曲直说得太清楚，但当天一个细节还是让人心中隐隐不安：据现场媒体报道，在业主护卫队冲击办公楼时，物业拿出了木棍等驱赶，并使用干粉灭火器，护卫队则拿了物业厨房里的生瓜等蔬菜以及矿泉水瓶对砸。 一个有水平的物业方，是绝对不应该在面对矛盾冲突时，采取暴力手段去对付业主的。这样做的后果，只能是遭遇以暴制暴，并且让业主们寒透了心。果不其然，业主们现场发放T恤，上面有“当家做主保卫家园”字样，自购盾牌头盔防刺手套，为了此次交接，业主自筹资金约30万元。 一副豁出去了的架势，就为了把物业赶走。这样的物业公司，别的不说，就凭你能被全体业主嫌弃，然后还恼羞成怒地动粗，就真的是水平不咋地，活该被换。 物业表现殊途同归 你在南京一显身手，我在西安忍辱负重 南京托乐嘉小区业主的作法，令无数西安业主羡慕。 有业主曾经在天涯论坛里吐槽：＂我是西安市莲湖区劳动北路城西人家小区的一名业主……＂发帖者在讲述原来物业的不堪和新引进物业的好后，用了这样一句话总结“没有对比就没有伤害，我现在觉得我们以前过得简直是猪一样的生活。”
瞧瞧，有一个好物业对于居住在小区里的业主来说，是多么重要。可是，并不是每一个小区住户都有这样的福气。 华商报记者曾对该报2012至2014年收到的西安市业主有关物业的3363条投诉进行整理后发现，关于供暖、电、停车、水、天然气、卫生、物业费、电梯、噪音、消防通道的投诉量，排在业主投诉物业问题的前10位。 正给孩子辅导功课，突然停电了；供暖开始一周了，家里温度还没有达标；物业服务差，物业费却涨了……这是许多业主都会遇到的问题。但遇到这样的问题，除了给物业打电话投诉以外，你知道还有什么好的方法可以解决问题吗？ 很多时候不是没有反映问题的途径，是这些途径要么行不通，要么不被重视，迟迟得不到回复和解决。那种无可奈何和走投无路，在柴米油盐的生活里显得更加突出，大部分时间，大多数人选择：唉，算了！ 看看下面这些曾经被媒体报道过的业主无奈，谁敢保证有立竿见影的处理结果？ 西安市昆明路昆明花园8号楼1单元的住户反映，酒店跟住户共用电梯，使用频繁经常坏，影响业主出行。 西安市韩森寨金茂紫庭小区业主反映，“从小区外的超市里能随意进入居民楼内，简直太不安全了！” 西安市南门外永宁路大话南门小区的业主反映，小区外多家餐饮店的排烟管道直接伸向小区里面，“每到饭点，家里就能闻到楼下的油烟味，甚至连窗户都不敢开。” 西安市汉城南路的业主投诉称，小区沿街商铺有家火锅店，外墙的烟道离住宅楼就一两米的距离，每天轰隆隆的声音很大，一般从中午11时多要持续到晚上11时多。” 而这些来自业主的切身感受，只是西安3000多个小区里的沧海一粟！ 业委会很重要 物业干的不好，就可以被换掉 2012年2月24日，西安市雁塔北路心晴雅苑小区业委会，在媒体和小区内发布了物业服务招标公告，包括老物业公司在内共有8家企业前来报名投标。当年3月18日，业委会又在小区组织了现场竞标大会，让8家公司直接面对业主代表，面对面回答业主提问，让业主自己选出满意的物业服务公司。 当时的这场竞标，在西安各小区引起了不小震动，让很多不满意自己小区物业公司的业主看到了解决问题的途径。 其实，这样的举动早在2009年就已经有了明文规定。当年5月1日起施行的《陕西省物业管理条例》第六十八条规定，物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。 也就是说，只要小区成立业主委员会，就可以通过业委会组织业主讨论决定是否需要更换物业。很遗憾的是，4年前心晴雅苑小区通过竞标选择新的物业公司时，西安市有业委会的小区，仅仅200个，约占当时全市小区总数的十分之一。 一方面是小区业主维权意识不够，一方面也和开发商“顺理成章”启用自家的物业公司做服务有关。 一个特别应该引起重视的问题是：当一个刚刚交付的新小区，在尚不具备成立业主委员会的时候，小区的物业该由谁做，这个选择权归谁？ 2010年6月1日起施行的《西安市物业管理条例》第八条、第十一条明确规定，业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理，被称为前期物业，建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。 答案一目了然。但在具体操作中，房地产开发企业通常是指定自己的物业公司执行自己小区的物业服务，并且在随后小区业主入住后，继续惯性这一操作，除非是出现重大的问题引发业主不满，否则这种裙带关系则会一直延续下去。 一个好消息是，2016年10月25日，西安市十五届人大常委会第三十五次会议闭幕，会议审议通过《西安市物业管理条例（修订草案）》，将报陕西省人大常委会批准。这份新的物业管理条例中，原物业被辞退赖着不走咋办？可请辖区内公安机关给予协助成为新增内容。 《条例（修订草案）》明确，“物业服务合同的权利义务终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接手续。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，业主有权拒绝。对拒不退出或者移交资料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当给予协助；有破坏共用设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。 西安的开发商应该警醒 物业是服务不是管理，请全心全意替业主着想 真的应该给西安的房地产开发商提个醒了：包括全国品牌开发商在内，绝大多数的开发企业在西安不止开发了一个小区，大量的入住小区正成为开发商口碑营销能否成功的不确定因素。 为什么这样讲，是因为目前在售的楼盘说的再好，购房者去你已经交付入住的小区一打听，哦不对，不用去现场打听，上网查查业主论坛就知道了，如果物业服务很差，绝对没有谁愿意再去买这家的房子了。 在西安市场的开发商大致分为两类，一类是全国知名企业，例如中海、万科、恒大、金地、龙湖；另一类是本地房企，例如紫薇、高新、经发、海荣、天朗，这些房企如今在西安开发的楼盘少则5个，多则10多个，交付入住的不少，老带新成为他们新项目销售的重点依靠，比例最高的达到50%以上。他们还有一个共同的特点，物业全都是自己公司在做。 如今，全国排名前10的房地产开发商已经悉数来到了西安，企业自身发展的厚度，以及楼市从地段优势向服务质量的过渡，也给房企如何深耕这座城市，留下了一个严肃的话题。 推荐： |
